黃浦江水悠悠東去，兩岸廣廈平地而起，一個由商業(yè)辦公樓、國際港務(wù)大樓、客運(yùn)綜合樓等13座高樓以及1座國際郵輪碼頭組成的建筑群，雄踞于北外灘880米長的黃金岸線，形成了氣勢非凡的“水上門戶”，這就是由方興地產(chǎn)下屬上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（簡稱浦東金鑫）與上海港務(wù)局合作開發(fā)的上海港國際客運(yùn)中心（簡稱上海國客）。

上世紀(jì)90年代中期，方興地產(chǎn)的前身香港立豐實(shí)業(yè)公司與上海房地產(chǎn)集團(tuán)合作成立了上海金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(后變更為浦東金鑫），至此翻開了方興地產(chǎn)發(fā)力上海房地產(chǎn)市場的宏偉藍(lán)圖。

成立之初，浦東金鑫便樹立了與國際接軌、敢于引領(lǐng)時代潮流的地產(chǎn)開發(fā)策略，努力尋找高潛力的稀缺土地資源，打造地產(chǎn)精品項(xiàng)目。

創(chuàng)業(yè)：磐石徒堅(jiān)心不移

十幾年前的上海陸家嘴地區(qū)，幾乎可以用“一片荒蕪”來形容，鱗次櫛比的高樓當(dāng)時都還停留在規(guī)劃圖紙上。但憑借敏銳的行業(yè)嗅覺，方興地產(chǎn)副總經(jīng)理、時任香港立豐實(shí)業(yè)公司副總經(jīng)理的賀斌吾與他的團(tuán)隊(duì)對陸家嘴金融集聚發(fā)展作出了大膽的預(yù)判，引入并創(chuàng)新了港式住宅理念，開始開發(fā)首批外銷房項(xiàng)目——海怡別墅和海怡花園。

在周邊住宅價格僅為3000多人民幣元/平方米的情況下，公司在上述項(xiàng)目上果斷定價為1500美元/平方米（折合人民幣超過12000元/平方米），一時間在上海房地產(chǎn)市場投下重磅炸彈。

樓盤一經(jīng)推出，市場反響良好，但緊接著的亞洲金融風(fēng)暴給公司來了當(dāng)頭一棒。“看著平日車水馬龍的售樓處一下子變得門可羅雀，市場一下子陷入了空前低迷，說實(shí)話，我們也快坐不住了。”賀斌吾坦言道，“但創(chuàng)業(yè)就是一個大膽假設(shè)、小心求證，外加堅(jiān)定實(shí)踐的過程。”

經(jīng)歷了短暫絕望之后，浦東金鑫積極自救，一方面認(rèn)真研究市場走向，堅(jiān)持高端定位的既有策略，另一方面繼續(xù)加強(qiáng)營銷，積極尋找客源突破。

守得云開見月明，苦熬3年，終于迎來了市場的轉(zhuǎn)機(jī)，并領(lǐng)先同業(yè)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的全面售罄，為公司后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。兩個項(xiàng)目的成功，一時間引來同行紛紛效仿。

初戰(zhàn)告捷之后，浦東金鑫公司又一舉拿下臨近的源深路地塊，準(zhǔn)備趁熱打鐵實(shí)施海怡三期項(xiàng)目。但就在此時，資金實(shí)力的缺乏像一條韁繩緊緊拉住了公司前進(jìn)的步伐。由于缺乏足夠投入，在僅僅開發(fā)了沿街幾幢辦公樓之后，源深路地塊被轉(zhuǎn)讓出去。浦東金鑫的項(xiàng)目開發(fā)工作一度停滯。

難關(guān)當(dāng)前，絕不放棄。在積極驗(yàn)證了總部獨(dú)幢辦公的市場方向同時，浦東金鑫也另辟蹊徑，積極尋找新的機(jī)會，爭取通過合作開發(fā)來彌補(bǔ)自身資源的短板。

結(jié)合上海外灘現(xiàn)狀和未來的發(fā)展戰(zhàn)略，浦東金鑫在調(diào)研了國際知名航運(yùn)中心城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)型歷程的基礎(chǔ)上，前瞻性地判斷黃浦江邊黃金地段的港口碼頭將成為地產(chǎn)行業(yè)下一階段開發(fā)重點(diǎn)，提出了繼續(xù)發(fā)揮總部基地開發(fā)優(yōu)勢、打造航運(yùn)服務(wù)業(yè)相關(guān)地產(chǎn)產(chǎn)品的思路。

“當(dāng)時，一得到黃浦江兩岸原有碼頭倉儲用地將進(jìn)行城市功能轉(zhuǎn)換的消息后，我們就一致認(rèn)為，這是個千載難逢的良機(jī)！”賀斌吾說。

在集團(tuán)公司的支持下，浦東金鑫確立了借船出海、合作發(fā)展的戰(zhàn)略方向。2002年，集團(tuán)公司總裁劉德樹親赴上海，與上海市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同見證了我司與上海港務(wù)局簽署全面合作框架協(xié)議的時刻，雙方就上海國客和財富廣場等項(xiàng)目的合作正式展開。

創(chuàng)新：大浪淘盡始見金

創(chuàng)業(yè)初期所遭遇的資源不足的困難以及市場風(fēng)向的殘酷，讓浦東金鑫人留下了刻骨銘心的回憶，大家對“機(jī)會和風(fēng)險是時刻伴隨左右”這樣一句看似簡單的話也有了更深的感悟。

歷經(jīng)一番市場洗禮之后的浦東金鑫，將風(fēng)險意識牢牢地植入了公司基因，時刻把握市場風(fēng)向，不斷根據(jù)市場導(dǎo)向來調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的具體方案，確保項(xiàng)目能夠最大限度地適應(yīng)市場需求，降低項(xiàng)目決策和實(shí)施的風(fēng)險。

在同時開發(fā)財富廣場和財富海景花園的過程中，公司再一次面臨資金瓶頸，公司果斷將財富海景花園作為在建工程售出，及時回籠資金。更為可取的是，公司在簽署在建工程銷售協(xié)議的同時，預(yù)見性地保留了超額利潤的分成權(quán)利，在后來市場向好的情況下，為公司帶來了可觀的項(xiàng)目回報。

“依托財富廣場和財富海景花園的開發(fā)業(yè)績，以及國客中心項(xiàng)目的良好前景，浦東金鑫為方興地產(chǎn)2007年成功在港上市作出了突出的貢獻(xiàn)。” 方興地產(chǎn)總經(jīng)理何操對浦東金鑫作出如是高度評價。

“一開始，項(xiàng)目就在經(jīng)營策略和方案設(shè)計等方面，實(shí)現(xiàn)了全面的風(fēng)險管理。”賀斌吾介紹說，項(xiàng)目剛剛打樁的時候，公司就鎖定了部分基本客戶，在一定程度上解決了開發(fā)資金問題。項(xiàng)目開始施工后，當(dāng)?shù)卣块T又提出規(guī)劃方案調(diào)整的要求，公司在方案設(shè)計已考慮風(fēng)險預(yù)案的基礎(chǔ)上，第一時間做出了積極應(yīng)對，從容化解了調(diào)整所造成的影響，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙豐收。

除了項(xiàng)目管理的精益外，浦東金鑫還走出了一條創(chuàng)新的開發(fā)道路。上海國客集合不同國家、不同風(fēng)格的設(shè)計優(yōu)勢，創(chuàng)造性地提出了立體開發(fā)濱江空間的規(guī)劃方案，既解決了客運(yùn)站、公共休閑、景觀營造和商業(yè)開發(fā)的空間分隔，又巧妙地取得項(xiàng)目開發(fā)收益的最大化。業(yè)內(nèi)稱其為“集創(chuàng)新設(shè)計理念和先進(jìn)建筑藝術(shù)為一體的標(biāo)志性項(xiàng)目”。上海國客的景觀綠化和上海國際航運(yùn)服務(wù)中心的港池景觀水域，曾一并被上海市市長韓正贊賞為“西綠東水”。

2010年，上海國客項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，成為上海新的地標(biāo)性建筑群，為上海國際航運(yùn)服務(wù)中心的建設(shè)創(chuàng)造了良好開局。同時，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上也是成績斐然，項(xiàng)目人均年創(chuàng)利潤在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先，創(chuàng)下了數(shù)倍于多家龍頭企業(yè)的業(yè)績奇跡。

近20年的實(shí)踐中，浦東金鑫走過了一條不斷摸索、不斷開拓、不斷創(chuàng)新的發(fā)展道路，為方興地產(chǎn)的發(fā)展壯大發(fā)揮了開疆辟土的先鋒作用。黃浦江之畔，這支技術(shù)過硬、團(tuán)結(jié)協(xié)作的隊(duì)伍正躊躇滿志，向著集團(tuán)公司地產(chǎn)板塊的跨越式發(fā)展前景，邁開更有力的步伐。

作者：左文生