在宏觀調(diào)控愈來愈嚴的樓市低谷期，背靠央企中化的方興地產(chǎn)（中國）有限公司（00817.HK，以下簡稱“方興地產(chǎn)）正在取得飛速發(fā)展。

6月11日，方興地產(chǎn)宣布今年1—5月份累計實現(xiàn)簽約銷售額61億元，同比增長30%；累計實現(xiàn)簽約銷售建筑面積21萬平方米。

“今年我們二級開發(fā)方面的銷售目標是130億，同時長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)的銷售目標約50億，合計總的銷售目標是180億。”方興地產(chǎn)向經(jīng)濟觀察報表示。

2012年物業(yè)銷售收入349%的增幅，使得三年前拿下北京廣渠門地王項目的“小公司”方興地產(chǎn)，正式躋身為大型房產(chǎn)開發(fā)商，2011年其物業(yè)銷售收入僅為30億港元，2012年則飆升至約135億港元。今年被評為“中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”。

在方興地產(chǎn)物業(yè)銷售收入倍增的背后，是其物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)在多個城市的擴張。截至2012年底，方興地產(chǎn)在全國共擁有約20個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，而2011年僅有12個物業(yè)開發(fā)項目。“未來拿地，我們還是會集中在一線城市和二線核心城市，比如北、上、廣、深以及中部、南部以及東北的部分核心城市。”方興地產(chǎn)表示將繼續(xù)發(fā)力一二線核心城市，“未來將實現(xiàn)京津冀、長三角、華中、山東、西南、云貴、海南、東北、華南9大區(qū)域均衡布局。”

布局一二線城市

2012年12月6日，方興地產(chǎn)旗下的新輝置業(yè)以23億元的總價，拿下位于蘇州姑蘇區(qū)核心地段地塊，樓面價約9000元/平方米，計劃將其打造成蘇州“金茂府”系列產(chǎn)品，預(yù)計將于2014年面世。

該地塊位于蘇州姑蘇區(qū)主城區(qū)，毗鄰地鐵1、2號線，坐擁觀前街、石路、獅山CBD三大商圈，盡享西園、留園、拙政園、寒山寺、獅子林、唐伯虎故居等名勝古跡；此外，學校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊備。

20天后的12月26日，方興地產(chǎn)全資附屬公司威旺置業(yè)與上港集團聯(lián)合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面價約23330元/平方米，成為上海總價地王。

在一級開發(fā)方面，2012年上半年方興地產(chǎn)便已拿下麗江古城區(qū)200畝土地，并進軍海南三亞市崖城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)，摘得長沙梅溪湖國際廣場地塊等。“長沙梅溪湖項目，我們和中建地產(chǎn)合作，進行一二級聯(lián)動開發(fā)。”方興地產(chǎn)介紹。長沙梅溪湖國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)項目位于長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)中心地帶，距離長沙城市中心區(qū)僅6公里，占地總面積超過1萬畝。

作為該項目的投資人，方興地產(chǎn)負責完成該項目土地范圍內(nèi)的征地拆遷、補償安置、前期市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市公用（益）設(shè)施等全部工程建設(shè)以及其他相關(guān)開發(fā)工作，并且參與該項目土地的招標、拍賣或掛牌出讓競投活動。今年前5個月，該地區(qū)累計出讓土地規(guī)劃建筑面積約100萬平方米，累計成交金額達27億元。

今年2月，方興地產(chǎn)又與青島西海岸發(fā)展集團簽訂《西海岸經(jīng)濟新區(qū)CBD核心區(qū)域開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議》，雙方將合作進行該CBD核心區(qū)域的開發(fā)，總投資額高達300億元。

合作共贏

在大力布局一二線城市的背后，是方興地產(chǎn)獨特的經(jīng)營模式。“過去幾年，方興地產(chǎn)有很多項目都是在合作過程中形成的，比如青島的項目，我們和當?shù)氐某峭豆竞献鳎虾５捻椖恳彩穷愃疲覀兣c港務(wù)局合作，他們手上有很多土地，而我們則具備操盤能力。另外，方興地產(chǎn)也跟一些操盤手合作，比如融創(chuàng)。此類合作可以緩解資金壓力，也可以使大家的資源優(yōu)勢得到互補。”方興地產(chǎn)介紹，“在模式選擇上，方興地產(chǎn)今后發(fā)展的一個方向和目標就是合作。”

為加快青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)建設(shè)，3月19日，青島市組建青島西海岸發(fā)展（集團）有限公司，作為西海岸經(jīng)濟新區(qū)開發(fā)的投融資運作平臺和建設(shè)主力軍。依照青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，西海岸發(fā)展集團將承擔起西海岸新區(qū)土地一級儲備整理與開發(fā)、金融發(fā)展及資本運作、重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、中心區(qū)的直接投資開發(fā)四大職能。

按照規(guī)劃要求，方興地產(chǎn)將和西海岸發(fā)展集團共同探討，利用中化集團在能源、化工、地產(chǎn)、金融等方面的優(yōu)勢和影響力，結(jié)合西海岸經(jīng)濟新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在西海岸經(jīng)濟新區(qū)區(qū)域內(nèi)推進產(chǎn)業(yè)高端項目聚集，具體建設(shè)項目包括寫字樓、購物中心、酒店、住宅、主題公園等。“此次方興地產(chǎn)與青島西海岸發(fā)展集團聯(lián)手，一定能發(fā)揮各自優(yōu)勢，把西海岸經(jīng)濟新區(qū)打造成為青島經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。”方興地產(chǎn)董事長何操在簽約儀式上表示。

青島西海岸發(fā)展集團總經(jīng)理張浩則表示：“西海岸經(jīng)濟新區(qū)CBD區(qū)域概念性規(guī)劃已基本完成，詳細的控制性規(guī)劃正在編制當中，深化方興地產(chǎn)與西海岸發(fā)展集團的戰(zhàn)略合作關(guān)系，可充分利用中化集團作為央企的資金及資源優(yōu)勢，并借鑒方興在上海金茂中心、長沙梅溪湖區(qū)域的成功經(jīng)驗，不斷加快西海岸新區(qū)中央商務(wù)區(qū)以及整個新區(qū)的開發(fā)建設(shè)的步伐。”

除攜手國企之外，方興地產(chǎn)也積極與民企房產(chǎn)大鱷合作，2011年12月，方興地產(chǎn)便聯(lián)合融創(chuàng)中國以31億元的底價，拿下北京北五環(huán)來廣營鄉(xiāng)塊地，樓面地價約為13705元/平方米（不含配建醫(yī)院面積），比2010年初遠洋地產(chǎn)拿下的樓面地價約27529元/平方米的崔各莊鄉(xiāng)大望京村地王便宜近一半。

“方興地產(chǎn)與融創(chuàng)中國都是主做高端樓盤的開發(fā)商，兩家聯(lián)合可以在項目運作上優(yōu)勢互補，打造一個更好的產(chǎn)品。”融創(chuàng)北京公司營銷副總經(jīng)理樓艷青表示。

去年5月，定位于望京金茂府和亞奧金茂悅兩大項目的該地塊開工建設(shè)，并于去年下半年入市銷售。“現(xiàn)在已經(jīng)全部賣完了，只不過住建委的數(shù)據(jù)有些滯后。”今年5月，樓艷青向經(jīng)濟觀察報透露。按照5萬元/平方米的銷售均價，望京金茂府已經(jīng)為方興地產(chǎn)和融創(chuàng)中國實現(xiàn)約25億元的收入，亞奧金茂悅3萬多元的銷售均價，也為雙方帶來超過16億元的收入。“另外，我們也會與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，因地制宜。比如，對于適合發(fā)展旅游、文化或者金融等產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，我們會與相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，這樣就容易找到共同點，也容易達到‘花小錢辦大事’的目的。”方興地產(chǎn)表示。

同時，以酒店和寫字樓為立家之本、憑借商業(yè)地產(chǎn)概念上市的方興地產(chǎn)，一直堅持地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，方興地產(chǎn)正在經(jīng)營中的商業(yè)地產(chǎn)項目有金茂北京威斯汀大飯店、北京王府井大飯店、上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店以及金茂深圳JW萬豪酒店等多家豪華酒店，正在建設(shè)中的有金茂麗江君悅度假酒店和金茂上海凱悅度假酒店。“未來，方興地產(chǎn)仍將發(fā)揮在高端地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗和優(yōu)勢，堅持開發(fā)與持有并重的既定戰(zhàn)略，在高端地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)商業(yè)租賃及酒店投資與經(jīng)營方面謀求持續(xù)發(fā)展。”方興地產(chǎn)稱。

在加速擴張和豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的背后，是方興地產(chǎn)強大的融資能力，“主要通過發(fā)行融資券、銀行貸款以及基金金融合作等方式募集資本”。

2013年5月22日，金茂集團2013年度第一期短期融資券成功發(fā)行，募集金額7.5億元，期限1年，“無需任何保證方式，最終以4.25%的票面利率順利發(fā)行，處于近期同信用等級發(fā)行人較低利率。”方興地產(chǎn)介紹。

作者：郭海飛