金茂麗江J·LIFE實景圖

盡管是一個相對年輕的團隊，但方興商業(yè)已初步實現(xiàn)了對零售商業(yè)市場的全覆蓋，對整個零售商業(yè)市場的發(fā)展也有著清晰的研判。

方興地產(chǎn)副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理任艷華近日在接受采訪時就表示，當前的商業(yè)地產(chǎn)困境重重。面對招商難等一系列問題，方興商業(yè)將通過戰(zhàn)略合作、入股等多種方式來發(fā)展自營品牌，打破傳統(tǒng)零售商業(yè)的經(jīng)營模式，在行業(yè)困局中實現(xiàn)奇兵突圍。未來，方興將“創(chuàng)新合作，走自營品牌之路。”而目前首個自營品牌項目“美食競技場”已在南京落地，并將于今年9月底正式開業(yè)。

輕重并舉有條件上市

目前，方興商業(yè)已經(jīng)確立了城市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務配套商業(yè)和旅游地產(chǎn)商業(yè)等四大零售商業(yè)產(chǎn)品線。截至今年5月，方興商業(yè)旗下共有6個持有型零售商業(yè)項目，零售商業(yè)總面積達到近40萬平方米。

按照方興地產(chǎn)副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理任艷華的說法，雖然從規(guī)模上看,方興商業(yè)板塊相對來說并不龐大，但涉足較早，商業(yè)招商、運營的經(jīng)驗并不少。方興商業(yè)的起源，始于金茂上海J·LIFE和金茂三亞J·LIFE兩個項目。

可以說，2005-2012年，是方興商業(yè)發(fā)展的行業(yè)試水期。

到了2012年末、2013年初，方興地產(chǎn)的寫字樓板塊業(yè)務持續(xù)風生水起；住宅市場上，“府、悅、墅、山、湖、灣”六大系列住宅產(chǎn)品，在多個城市也做得有聲有色。“直到這時，大家覺得方興作為一個地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)沒有故事講，能力是有缺陷的，不齊全，所以方興就提出要快速發(fā)展商業(yè)。”任艷華解釋道。

2013年6月，方興地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部成立，標志著方興商業(yè)進入到了專業(yè)發(fā)展期，并迅速啟動了麗江、南京、長沙、青島等多個零售商業(yè)項目的籌開運營工作。“從此，方興的商業(yè)發(fā)展走上了我們認為的快車道”。不過，任艷華也強調，這個“快”是和方興自己的過去相比的。在市場拓展上方興采取了穩(wěn)健的策略，并力求與自身的產(chǎn)品品質定位適配。

談到發(fā)展目標，任艷華表示，方興并不激進，事實上在商業(yè)事業(yè)部起步之初，即有34萬平方米的體量，因此“再過五年，我們達到120萬平方米這個目標是客觀合理的”。另據(jù)透露，目前方興商業(yè)已有55萬平方米；而未來的64萬平方米商業(yè)，“實際已有不少是基本在手的”，將以青島高新區(qū)、南京上坊等幾個區(qū)域“精挑細選”的大型集中式商業(yè)（城市級的購物中心）為主。

隨著方興地產(chǎn)整體發(fā)展步伐及土地吸納節(jié)奏，方興商業(yè)旗下的零售商業(yè)面積也將不斷增加。未來，方興還將堅持客觀選擇項目、客觀秉持產(chǎn)品高端的定位。往細分的領域來走。

目前，商業(yè)事業(yè)部的戰(zhàn)略定位是成為“高品質的商業(yè)經(jīng)營者與資產(chǎn)管理者；國內領先的高品質社區(qū)深度服務商”，以社區(qū)商業(yè)、商務配套、城市級商業(yè)和旅游商業(yè)四條產(chǎn)品線為產(chǎn)品引擎，打造以商業(yè)管理輸出為核心的輕資產(chǎn)商管公司。

未來，方興商業(yè)還將通過輕重并舉的發(fā)展理念，培育商業(yè)運營管理的核心能力，有效撬動重資產(chǎn)價值提升、輕資產(chǎn)管理輸出，確保2018年具備上市條件，2019年啟動上市工作。

自營品牌首落南京

近年來，隨著零售商業(yè)地產(chǎn)整體供應量劇增，國內零售商業(yè)地產(chǎn)運營商普遍面臨“招商難、運營難、選址難，資金整合也難”的困境。但，方興已考慮好了應對措施。

任艷華表示，方興商業(yè)對于未來發(fā)展有著明確分析與判斷，也有應對方法，即堅持“兩條腿并行”：“‘第一條腿’即跟隨公司的戰(zhàn)略布局，把已有的集中式商業(yè)打造成功、順利開業(yè)、穩(wěn)定運營；‘第二條腿’是在這個基礎上，大力拓展社區(qū)商業(yè)，將社區(qū)商業(yè)做成品牌形成規(guī)模。”

而無論哪條腿走路，通過戰(zhàn)略合作、入股等多種方式來發(fā)展自營品牌這一路線，是目前方興商業(yè)確立的重要途徑。

“自營，是我們未來發(fā)展的一個重點方向。大家迫于生存的壓力必須思考轉型，或者是必須考慮核心能力的鍛造。面對行業(yè)招商難題，我們需要在參考行業(yè)成熟企業(yè)的成熟做法的同時，來尋求一種有限的創(chuàng)新與改善，從而打造方興商業(yè)自己的核心競爭力。” 任艷華如是解釋“自營”。

按照規(guī)劃，未來方興將以購物中心業(yè)態(tài)需求為主線，自營品牌集中于餐飲、健康管理、兒童以及平價式奢侈品四種業(yè)態(tài)，主要整合方興的戰(zhàn)略合作商家。其品牌既可以沿襲已經(jīng)成熟的品牌，也可以一起創(chuàng)造新品牌。

任艷華透露，方興商業(yè)四種形態(tài)的自營品牌，目前均有了較為明確的規(guī)劃和落地執(zhí)行方案。自營餐飲美食業(yè)態(tài)將以美食競技場的形態(tài)呈現(xiàn)。該業(yè)態(tài)的第一個項目，已經(jīng)在南京金茂匯落地，并計劃于今年9月底同步亮相。

據(jù)了解，位于南京金茂匯的美食競技場，是南京金茂匯整體餐飲業(yè)態(tài)中的一大特色主力店，類似于一種美食集合店的形態(tài)，地處南京金茂匯地下一層下沉式廣場入口，總面積約為700平方米，以“人與食物的美好關系”為核心理念，主打面食類產(chǎn)品，將采用全時段經(jīng)營的模式，力求避免集中時段就餐帶來的排隊等候等不便。

另據(jù)悉，“美食競技場”未來還將在長沙、青島等地落地拓展，其經(jīng)營產(chǎn)品將因地而制宜。

那么，自營品牌將在整體項目中占據(jù)多少比例？任艷華說，“理想的狀態(tài)是，以一個單體項目的比例來講，至少要達到一個項目15%的出租面積”。

未來十年重新洗牌

“商業(yè)地產(chǎn)會越來越難玩，但也會愈來愈精彩。”

談到零售商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展，早在金茂大廈裙房改造時期就進入了商業(yè)地產(chǎn)領域的任艷華認為，未來十年，中國商業(yè)行業(yè)將進入理性成熟的增長階段，行業(yè)完成重新洗牌，具備全價值鏈資源整合和管理能力的優(yōu)秀企業(yè)將逐步提升行業(yè)集中度。

任艷華指出，未來十年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將完成重新洗牌，具備全價值鏈資源整合和管理能力的優(yōu)秀企業(yè)，將逐步提升行業(yè)的集中度。

同時，任艷華認為，在愈發(fā)成熟的市場，“行業(yè)項目并購機遇將頻現(xiàn)，而具有較強商業(yè)運營管理團隊和管理能力的企業(yè)將獲得較多發(fā)展機遇，并獲得投資者的追捧，實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模的擴張”。

此外，體驗業(yè)態(tài)將成為主導業(yè)態(tài)，未來實體商業(yè)發(fā)展的主要驅動來源于個性化、娛樂化、家庭式的空間創(chuàng)造和體驗服務。

“而對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，未來十年關鍵的影響因素主要是金融、團隊與技術。”任艷華強調。

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