前言：2009年6月30日，97輪的競(jìng)價(jià)、近兩個(gè)小時(shí)的角逐，在業(yè)界以“小公司”自居的方興地產(chǎn)以40.6億元的價(jià)格拍得廣渠路15號(hào)地，成為該拍賣(mài)會(huì)上最大“黑馬”，一同參與競(jìng)拍的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利、SOHO中國(guó)在內(nèi)的眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛鎩羽而歸。這并不是結(jié)束，2014年1月28日 ，位于上海內(nèi)中環(huán)大寧325街坊地塊起拍，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置業(yè)、保利、金地等房企大鱷悉數(shù)到場(chǎng)。經(jīng)過(guò)28分鐘、154輪現(xiàn)場(chǎng)鏖戰(zhàn)，方興最終以101億元奪下該地塊。 2004年在香港成立的方興，滿(mǎn)打滿(mǎn)算到今天，不過(guò)十年光景。但就是這樣一位“小學(xué)生”，卻敢于亮劍眾多老牌實(shí)力房企。局外人不禁要問(wèn)，方興究竟是何來(lái)頭?新華房產(chǎn)特別策劃“十年”系列報(bào)道，為您揭開(kāi)方興地產(chǎn)的前世今生。

作為世界500強(qiáng)、央企中化集團(tuán)房地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)，方興地產(chǎn)(下稱(chēng)“方興”)于2007年在香港聯(lián)合交易所正式上市。資料顯示，方興目前在北京、上海等全國(guó)12個(gè)城市同時(shí)擁有20余個(gè)在建項(xiàng)目，開(kāi)復(fù)工面積接近300萬(wàn)平方米。而今方興已成功開(kāi)發(fā)上海財(cái)富廣場(chǎng)、王府井大飯店、金茂大廈、上海港國(guó)際客運(yùn)中心等眾多極具影響力的項(xiàng)目。梳理方興地產(chǎn)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)其輝煌背后，是十年探路摸索。

三級(jí)跳

2004年成立之初，彼時(shí)尚未能確立發(fā)展方向的方興在拿地及投資上持謹(jǐn)慎態(tài)度，從2004至2008四年間，可查到的最大一筆投資，為方興通過(guò)公開(kāi)投標(biāo)方式競(jìng)拍到一塊位于珠海市情侶北路契爺嶺的商用土地項(xiàng)目，占地43500平方米，項(xiàng)目總投資僅6.5億元。

經(jīng)歷了四年的蟄伏期，已上市一年的方興開(kāi)始發(fā)力，2008年6月5日，方興宣布將以110億元的總價(jià)格間接收購(gòu)中國(guó)金茂(集團(tuán))股份有限公司的全部股份。而旗下合資子公司上海匯港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也以底價(jià)11.233億元成功拍得上海虹口北外灘匯山碼頭中地塊。2009年，方興地產(chǎn)獲得了中國(guó)銀行北京分行200億元授信，在強(qiáng)大的資金后盾撐腰下，方興開(kāi)始熱衷“下海”，在其地產(chǎn)版圖上“瘋狂擴(kuò)張”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2011年至今，方興成功獲取全國(guó)范圍內(nèi)25個(gè)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，土地投資花費(fèi)金額高達(dá)520億元，觸角遍及北京、上海、杭州、寧波、南京、重慶等城市，而產(chǎn)品也囊括高端住宅、寫(xiě)字樓、酒店和旅游地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)。

從謹(jǐn)小慎微到百億收購(gòu)金茂，再到全國(guó)加速擴(kuò)張，方興用10年光景，實(shí)現(xiàn)了自己的三級(jí)跳。

多元化

與眾多老牌房企發(fā)展模式不同的是，方興的發(fā)展絕不僅限于拿地開(kāi)發(fā)。

方興雖有央企背景，“但其在地產(chǎn)界經(jīng)驗(yàn)尚淺，開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和歷史都不長(zhǎng)”，在業(yè)界摸爬滾打多年的潘石屹在公開(kāi)場(chǎng)合毫不諱言方興目前的困境。

為此，方興創(chuàng)立之初便堅(jiān)持多元化的發(fā)展策略，除地產(chǎn)外，方興通過(guò)收購(gòu)與合資涉足寫(xiě)字樓、酒店和旅游地產(chǎn)，以此打開(kāi)局面。 2007年12月18日方興完成對(duì)凱晨置業(yè)、王府井大飯店及中化物業(yè)的收購(gòu); 2008年6月5日方興以110億元的總價(jià)格間接收購(gòu)中國(guó)金茂(集團(tuán))股份有限公司的全部股份; 2009年方興旗下第六座金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店在深圳落成試業(yè)……

在地產(chǎn)界，依靠收購(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的模式往往不被看好，但方興依靠這種模式，僅用十年光景，卻取得意外成果。2013年方興全年業(yè)績(jī)顯示，集團(tuán)錄得累計(jì)取得物業(yè)簽約與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成交金額共計(jì)人民幣209.94億元，較2012年人民幣157.93億元上升33%。

布局一二線

談及方興，逆市拿地似乎讓外界捉摸不透。即便步入2014年，樓市處于調(diào)整期，方興仍未放慢擴(kuò)張的腳步，1月份方興地產(chǎn)分別競(jìng)得杭州拱墅區(qū)前線鍋爐廠地塊及上海閘北大寧國(guó)際社區(qū)地塊。2月份方興地產(chǎn)競(jìng)得北京亦莊兩地塊.........

在錯(cuò)綜復(fù)雜的地產(chǎn)界，很難妄斷方興逆市拿地的意圖，而方興地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受媒體采訪時(shí)的言論似乎給了我們答案，“公司之所以在市場(chǎng)低谷期拿地，是看好行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)自家的高端產(chǎn)品有信心。”

據(jù)方興2013年年報(bào)顯示，2014年，方興仍將繼續(xù)加大土地、資金等核心資源的獲取力度，在土地儲(chǔ)備方面進(jìn)一步強(qiáng)化一二線核心城市的區(qū)域布局戰(zhàn)略。截至今年5月份，方興優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備達(dá)2750萬(wàn)平米。

而去年方興落子一線城市廣州南沙新區(qū)南濱水角的項(xiàng)目，僅拿地2個(gè)多月就破土動(dòng)工，并將于今年推出市場(chǎng)，此舉標(biāo)志著方興華南戰(zhàn)略正式開(kāi)啟。

平衡有術(shù)

瘋狂的土地布局背后，疑問(wèn)接踵而至：資金從何而來(lái)?如何實(shí)現(xiàn)資金平衡?

據(jù)悉，在資金獲取方面，方興也將豐富融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，除了首次采取私募方式成功發(fā)行2億美元私募債券，抓住市場(chǎng)窗口期成功發(fā)行3億美元公募債外，方興還成功引入約人民幣60億元股權(quán)合作資金，為方興快速發(fā)展提供了充足的資金保障。

不同于萬(wàn)科奉行的“5986”原則，方興憑借“10-20-30”標(biāo)準(zhǔn)(即拿地10個(gè)月后要實(shí)現(xiàn)首期開(kāi)盤(pán)，20個(gè)月后要?dú)w還股東收入，并且要保證不能低于30%的毛利率)，保證其高周轉(zhuǎn)、高去化、低負(fù)債的資金平衡 ，也為其重金拿地打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

記者：胡天祥

http://news.xinhuanet.com/house/sy/2014-08-20/c_1112146293.htm