在總結(jié)完第一個“國際新城”產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗后，方興地產(chǎn)(00817.HK)迫不及待地將第二個產(chǎn)城系作品安插在了青島高新區(qū)。6月初，方興地產(chǎn)將青島中歐國際城項目公之于眾。按照方興地產(chǎn)的邏輯，這個總占地面積約2500畝的地塊將被打造成融合生態(tài)、智慧、多元、國際、文化的城市運營級項目，實現(xiàn)其從資源推動型到產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)型的升級轉(zhuǎn)型。

方興地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時說：“目前國際新城的系列項目在業(yè)務(wù)總量中占比并不太多，但是這種產(chǎn)品是一個集大成者。這里面涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)項目，還有住宅項目。今后方興地產(chǎn)還將繼續(xù)開發(fā)該系列產(chǎn)品，以后的業(yè)務(wù)占比將越來越大。”

第二座產(chǎn)城系產(chǎn)品落地

距離第一個城市運營類產(chǎn)品梅溪湖項目1200公里外的山東青島正在孕育方興地產(chǎn)的第二座“戰(zhàn)略性武器”。方興地產(chǎn)內(nèi)部將這種產(chǎn)品比作容納各類戰(zhàn)術(shù)武器的航空母艦，其不僅容納了自身的各種項目，也融合了其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。      

公開資料顯示，青島高新區(qū)管委與方興地產(chǎn)計劃在紅島高新區(qū)祥茂河以東、河?xùn)|路以南、火炬大道以北、墨水河以西片區(qū)合作，以打造在山東的首個“國際新城”項目。這個名為“中歐國際城”的項目總占地約2500畝，建筑面積400萬平方米，將打造成為集普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的綜合運營項目。

據(jù)媒體報道，該項目的住宅總建筑面積約240萬平方米，其中包含48.2萬平方米的人才公寓配套。其商業(yè)項目建筑面積為54萬平方米，產(chǎn)業(yè)項目面積約為105萬平方米。同時方興地產(chǎn)還計劃擁有購物中心、酒店等用地約24.5萬平方米，這些商業(yè)項目落成后將成為持有型物業(yè)。

方興地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人介紹，該項目的一期部分主要為住宅產(chǎn)品，預(yù)計將于今年8月份先期推出。別墅類產(chǎn)品則將在明年推出。而與商業(yè)相關(guān)的綜合體、酒店等產(chǎn)品則處于開發(fā)的中后期。

按照方興地產(chǎn)的邏輯，之所以要住宅項目先行是為了快速導(dǎo)入人口以拉動配套產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)。

而之所以選擇青島為第二個地域目標(biāo)，方興地產(chǎn)亦有自己的戰(zhàn)略考慮。

公開資料顯示，2014年，青島高新區(qū)成為114個國家高新區(qū)中的12個示范區(qū)之一，綜合排位升至全國第九，國內(nèi)外優(yōu)秀的孵化器和創(chuàng)業(yè)團隊紛紛在這里生根，成為引領(lǐng)青島經(jīng)濟“升級”的引擎。這無疑使得高新區(qū)在成為青島下一個中心上具備先天優(yōu)勢。

早在2012年，青島當(dāng)?shù)氐母呒墑e政府會議針對青島發(fā)展就提出“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展”的戰(zhàn)略觀點。這是政策第一次真正將膠州灣北岸納入到“大青島”的發(fā)展藍圖之中。有分析認為，在“三城聯(lián)動”城市發(fā)展總戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，膠州灣北岸的未來，幾乎就代表著青島的未來。

在這種戰(zhàn)略產(chǎn)生之前，高新區(qū)所在的紅島在轄區(qū)內(nèi)的地位幾乎“微不足道”。

紅島區(qū)域內(nèi)人口不足10萬并無特色支柱產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟發(fā)展疲弱。盡管青島市內(nèi)住宅產(chǎn)品均價過萬，但是紅島成交均價每平方米卻不到6000元。這種價格差距被視為青島環(huán)膠州灣中心城區(qū)的價格“洼地”。不過，價值洼地也意味著升值的空間。有分析認為，高新區(qū)的價值恰恰在于它的后發(fā)優(yōu)勢。而紅島高新區(qū)的一系列動作，證明了其巨大的潛力和發(fā)展機會。
    公開資料顯示，作為北岸核心區(qū)，紅島高新區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)規(guī)劃了M8、M9、R2、R4、R6及R8線6條軌道交通線路。奧體中心、教育中心、醫(yī)療中心、濱海濕地、CBD中央商務(wù)區(qū)、會展中心等項目相繼選址落戶。而更大的發(fā)展契機在于，坐落于此的青島新機場已經(jīng)破土動工。

城系產(chǎn)品揭示戰(zhàn)略升級

來自國家發(fā)改委6月24日的最新數(shù)據(jù)顯示，1到5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個月累計負增長的商品房銷售額，在1~5月數(shù)據(jù)中也首次出現(xiàn)了正增長，漲幅3.1%。

其中，自2012年4月以來持續(xù)長達3年之久的商品房庫存上升態(tài)勢首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

報告認為，在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續(xù)回暖過程中，銷售回暖帶動市場整體活躍度回升，樓市整體活躍度回升。

房地產(chǎn)市場回暖與庫存減少的背后是各家房企不斷加速周轉(zhuǎn)去化的結(jié)果。觀察家們認為，盡管房地產(chǎn)市場指標(biāo)有所好轉(zhuǎn)，但是在中國進入經(jīng)濟新常態(tài)的宏觀環(huán)境下，房企要想更好地生存發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是進行產(chǎn)品升級和轉(zhuǎn)型。

而自從長沙梅西湖項目以來，方興地產(chǎn)源于“城市運營”的戰(zhàn)略與轉(zhuǎn)型已基本顯現(xiàn)。

方興地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人在接受本報記者采訪時說：“方興地產(chǎn)現(xiàn)在的產(chǎn)品主要有住宅、商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)。其中，商業(yè)有金茂廣場、金茂匯以及社區(qū)商業(yè)等類別，寫字樓為金茂大廈，而酒店方面則擁有金茂酒店這一品牌。在住宅項目中有六個產(chǎn)品系列。我們現(xiàn)在做的城系產(chǎn)品是上面這些產(chǎn)品的集大成者。”

上述負責(zé)人說，直到梅溪湖國際新城項目后我們才把這一產(chǎn)品稱之為“系”。因為它所包括的產(chǎn)品業(yè)態(tài)太多。“通過總結(jié)梅溪湖項目多年開發(fā)的經(jīng)驗，我們可以把青島中歐國際城項目看做城系產(chǎn)品的升級。但是現(xiàn)在這個產(chǎn)品系所占業(yè)務(wù)比重并不太多，畢竟是第二個項目。”他認為，城系項目未來的能量將非常大。

不過，這樣海量級的項目開發(fā)周期也不能與單個項目相提并論。按照方興地產(chǎn)的“三年成形、五年成市、八年到十年成城”的戰(zhàn)略規(guī)劃，中歐國際城的整個開發(fā)周期約為三至十年。
    上述負責(zé)人認為，方興地產(chǎn)要在“城市運營”領(lǐng)域取得先機，其核心競爭力是多元化發(fā)展理念。“之所以叫運營商，在我們看來就是不能吃獨食。比如我們在梅溪湖項目的經(jīng)驗總結(jié)中發(fā)現(xiàn)，這么大的面積不可能一個公司來做，要發(fā)揮每個參與者的力量來為這個區(qū)域做貢獻。誰能引入好的學(xué)校、好的產(chǎn)業(yè)，我們就把地賣給誰。比如有的開發(fā)商剛性需求產(chǎn)品做得好，那么就結(jié)合方興的要求，我們把地塊賣給他。”

公開數(shù)據(jù)顯示，方興地產(chǎn)與大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會在2011年簽約后投資600億元成為梅溪湖國際新城一級土地開發(fā)商，由單純的土地競拍開發(fā)企業(yè)躍身區(qū)域規(guī)劃運營主體。

這個位于湘江新區(qū)中心地帶的龐大項目，總占地面積達28411.9畝。方興地產(chǎn)經(jīng)過資源整理與招商，已引進中海、中國鐵建、萬科、佳兆業(yè)、中冶長天、卓越等20余家企業(yè)進駐。其土地出讓收入達220億元。

上述負責(zé)人透露，目前針對運營中的招商環(huán)節(jié)，方興正在組建招商團隊。“未來將實行總部與區(qū)域聯(lián)動，比如在梅溪湖項目的運營中，我們儲備了全國大量的開發(fā)商資源。同時母公司中化集團旗下有五大行業(yè)，這些資源都可進行整合打通。而且許多央企也對我們的項目很有興趣。”

今年年初，方興地產(chǎn)還在南京江寧地區(qū)取得一幅棚戶區(qū)改造項目地塊的一級開發(fā)權(quán)。方興地產(chǎn)預(yù)計將其打造成總建筑面積385萬平方米的第三個國際新城項目。

作者： 孫維晨

刊發(fā)于總2116期《中國經(jīng)營報》[房地產(chǎn)]版http://news.cb.com.cn/html/company_11_26057_1.html