方興地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示，2014年上半年，公司物業(yè)開發(fā)板塊簽約銷售額97.635億港元。公司所有者應(yīng)占溢利36.51億港元，同比增長63%。

在年報數(shù)據(jù)背后，零售商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊作為方興地產(chǎn)(00817.HK)“雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略”中持有型物業(yè)的核心板塊之一，已顯現(xiàn)出一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

當前，方興商業(yè)旗下共擁有6個零售商業(yè)地產(chǎn)項目，總零售商業(yè)面積接近40萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，未來5年方興商業(yè)旗下的零售商業(yè)地產(chǎn)面積有望超過100萬平方米，且全部采用自持經(jīng)營方式。

“方興商業(yè)的規(guī)模化發(fā)展態(tài)勢已初步顯現(xiàn)。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳指出，方興地產(chǎn)從過去分散、量少的點星式開發(fā)，進入到覆蓋城市能級的區(qū)域商業(yè)中心、旅游度假商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)以及商務(wù)配套型商業(yè)等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)范圍已觸及零售商業(yè)地產(chǎn)的多個分支。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事鄭廷俊則認為，對于方興商業(yè)來說，如何結(jié)合最新的商業(yè)技術(shù)、理念來尋找適合自己的發(fā)展路徑，開辟差異化路線，以及如何將成熟的商業(yè)地產(chǎn)人才轉(zhuǎn)化為富于自己特色的團隊力量，才是當務(wù)之急。

發(fā)力零售商業(yè)

截至目前，方興商業(yè)已在上海、三亞、南京、麗江、長沙、青島等城市布局，產(chǎn)品形態(tài)覆蓋多種類型。方興商業(yè)的這一區(qū)域布局與產(chǎn)品線覆蓋策略，與其整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃有著密切關(guān)系。

據(jù)方興地產(chǎn)副總裁任艷華介紹，對于零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，方興地產(chǎn)一直有著清晰的戰(zhàn)略定位。早在確立規(guī)劃之初，方興商業(yè)就設(shè)定了四條零售商業(yè)產(chǎn)品線，即城市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商務(wù)配套商業(yè)和旅游度假商業(yè)。在實際的業(yè)務(wù)拓展中，方興商業(yè)始終以這4條產(chǎn)品線作為指引。

目前，方興商業(yè)旗下共有6個零售商業(yè)項目，其中2個是成熟運營的項目，4個是收購改造或在建項目。

其中，2個成熟項目是J·LIFE金茂上海時尚生活中心和J·LIFE金茂三亞時尚生活中心。上海J·LIFE位于上海金茂大廈商業(yè)群房內(nèi)，總建筑面積約為3.6萬平方米，匯集了零售、私人護理、中西餐飲和配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài);三亞J·LIFE位于金茂三亞麗絲卡爾頓酒店內(nèi)，匯集了以LV為代表的多家國際一線零售品牌。正是通過三亞J·LIFE，方興商業(yè)首次將多家國際一線品牌引入了海南省。

另外4個項目分別是麗江J·LIFE、南京玄武湖金茂匯、長沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購物中心。其中，南京玄武湖金茂匯是原來的南京國際廣場購物中心，總建筑面積近10萬平方米，目前正在進行規(guī)劃改造及招商，有望于明年開業(yè)。麗江J·LIFE是方興商業(yè)旗下旅游度假商業(yè)的升級版產(chǎn)品，整體定位為服務(wù)于旅游度假群體的、匯聚特色餐飲、精品零售、文化休閑等為一體的高品質(zhì)旅游商業(yè)中心，有望于今年年底明年年初開業(yè)。在建的長沙梅溪湖金茂匯、青島金茂灣購物中心均處于前期的規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)進程中，計劃于2016年開業(yè)。

有行業(yè)分析師指出，方興商業(yè)在產(chǎn)品線上幾乎覆蓋了當前所有的零售商業(yè)類型，顯示了其發(fā)展零售商業(yè)的決心和策略重心。從其區(qū)域分布來看，方興商業(yè)以布局一二城市核心地段和資源性區(qū)域為主，發(fā)展前景可期。

自持經(jīng)營的盤算

“從零售商業(yè)租賃市場層面看，零售商業(yè)租賃保持穩(wěn)定增長，整體市場需求較為旺盛，空置率持續(xù)下降，租金保持增長態(tài)勢。”對于零售商業(yè)的未來發(fā)展趨勢，方興地產(chǎn)管理層認為，隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和全球經(jīng)濟持續(xù)復蘇，以寫字樓、商業(yè)零售、綜合體等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)地產(chǎn)投資在中國發(fā)展?jié)摿薮螅瑱C遇難得。

對于零售商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，方興地產(chǎn)較為看好。目前，方興商業(yè)已攜金茂品牌全面進軍零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來將攜四條產(chǎn)品線擇機進入資源性突出的一二線核心城市，項目總體量在未來5年將有望達到100萬平方米。

面對日漸增長的規(guī)模，方興商業(yè)將采用何種運營模式?任艷華表示，方興商業(yè)旗下零售商業(yè)項目均采用全部自持經(jīng)營方式，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營。“自持經(jīng)營，一方面是源于公司雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，零售商業(yè)是方興持有型物業(yè)發(fā)展的重要支撐點;另一方面，則是為了保證項目的品質(zhì)和運營的創(chuàng)新。”

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從方興商業(yè)當前旗下的項目選址來看，大多處于城市中心區(qū)域或資源性區(qū)域，整體風險較低。從國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展形勢來判斷，方興商業(yè)依托央企背景，全面進軍零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管起步較晚，卻具有一定的后發(fā)優(yōu)勢。

自去年以來，方興商業(yè)逐步加大了專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)人才的引入與培養(yǎng)。據(jù)該公司一位內(nèi)部人士透露，方興商業(yè)已與多家國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，引進了一批優(yōu)秀的專業(yè)人才。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事鄭廷俊表示，方興商業(yè)作為后起之秀，可以從當前一些成熟的項目和開發(fā)管理團隊中汲取經(jīng)驗。對于方興商業(yè)來說，如何結(jié)合最新的商業(yè)技術(shù)、理念來尋找適合自己的發(fā)展路徑，也就是如何開辟真正的差異化路線，以及如何將成熟的人才轉(zhuǎn)化為富于自己特色的團隊力量，才是當務(wù)之急。

記者：楚貴峰

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