編者按 

“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場景之中。”2020年的年報中，萬科的這兩句話可謂道出了行業(yè)的心聲。在這一年的開春，席卷全球的新冠疫情令身處白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多不確定性的挑戰(zhàn)。市場空間、規(guī)模增速、利潤水平、現(xiàn)金安全、拓展節(jié)奏，對于這些關(guān)鍵詞，以往身處不同賽道的TOP30房企開始尋求趨同的答案——穩(wěn)健、安全、均衡。

中房報記者 曾冬梅 | 廣東報道

穩(wěn)健、安全、均衡。面對2020年的新冠疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，TOP30房企正在用自己的知與行和積極應(yīng)對措施，抗擊風(fēng)險、走出低迷。

疫情對地產(chǎn)行業(yè)的短期影響很明顯，萬科集團總裁祝九勝說這體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復(fù)工等方方面面。按照世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇預(yù)測，全國的房地產(chǎn)銷售金額今年可能會有10%到15%的下降。不過，TOP30房企傳達出來的整體基調(diào)是有影響，但可控，動搖不了企業(yè)發(fā)展大局。

龍湖集團董事長吳亞軍將這次疫情視為“一次好的壓力測試”，她希望龍湖的利潤還要有所增長，要有強者的姿態(tài)。從對規(guī)模的崇拜轉(zhuǎn)向?qū)麧櫟淖非螅沁@些標桿房企達成的共識。孫宏斌說，銷售規(guī)模的增長未來不是重點，利潤和品質(zhì)才是第一位的。碧桂園集團總裁莫斌也強調(diào)不以規(guī)模來論英雄，應(yīng)追求有利潤的現(xiàn)金流。

中海方面則認為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，但中國樓市仍有望保持10多萬億元的市場規(guī)模，企業(yè)要做的就是保持戰(zhàn)略定力，堅守主航道。與此同時，有部分企業(yè)也發(fā)現(xiàn)需要對過往戰(zhàn)略進行修訂，以適應(yīng)新形勢的變化。并購市場的“大買家”——融創(chuàng)首次提出資產(chǎn)要有增有減，華潤置地今年的主題是調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局，富力集團董事長李思廉為了降負債，降低了對土地招拍掛市場的熱情，“現(xiàn)時大家（房企們）都先看手上的錢先保護自己”。

當然，在這個10萬億元容量的市場，也不乏沖勁十足的企業(yè)家。中國恒大董事局主席許家印重提“高增長”戰(zhàn)略，恒大今年的內(nèi)部銷售目標是8000億元，同比增長33%，是前三強里唯一公開提出量化指標的房企。世茂是并購市場中的新貴，許世壇希望跑得比TOP20還要快，權(quán)益利潤年均增長20%以上，成為行業(yè)領(lǐng)先的標桿。

正如萬科集團董事會主席郁亮所說，“當好農(nóng)民種好地”，農(nóng)民不需要預(yù)測天氣，只需要提高自己的種地能力。房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，無論市場環(huán)境、消費者需求如何變化，房企只需要做好自己的本職工作，提供好的產(chǎn)品與服務(wù)，多賺錢、少負債，就能“活得好，活得久”。

疫情短期影響大 長期可控

對于疫情，危機感驅(qū)動的萬科頗為詳細的分析了公司所受到的沖擊。祝九勝直言，“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的。”銷售方面，萬科2020年2——3月份的銷售同比減少了510億元，其中武漢、宜昌和鄂州在1月23日之后基本就沒有新的銷售。疫情給交付也帶來了新的壓力，一季度萬科1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年大概涉及3.9萬戶，對開復(fù)工的影響也是很直接的，因為疫情，今年開工比以往年整整晚了40天，占了一年的1/9。這些影響最終將體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，銷售回款大幅下降，也給未來1——2年產(chǎn)生了遠期的結(jié)算壓力。

其他房企所受的影響也比較明顯，但大部分認為影響只限于第一季度，預(yù)計全年可以趕回來。

碧桂園：疫情的影響主要來自于兩個大方面，一個是銷售環(huán)節(jié)的制約，二是供貨的制約。去年一季度大概供貨在900多億元，今年一季度供貨預(yù)計只有510多億元，這主要由于工程停建原因造成影響。公司一方面積極開展線上銷售工作，一方面積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)。伴隨著政府因城施策的保障政策，以及消費保障政策的出臺，相信疫情的影響會在銷售端逐步消除。未來三個季度，希望通過努力能夠?qū)崿F(xiàn)全年目標。

中海地產(chǎn)：原計劃新增的供貨延遲，銷售周期縮短，影響了去化率，少量項目可能年內(nèi)無法按計劃銷售。公司調(diào)整生產(chǎn)計劃，大力開展線上銷售，重新匹配資源，降低疫情影響。本年供貨中約4%存在延誤風(fēng)險，應(yīng)該基本還是可控的。

中國金茂：整個工期被疫情影響了一個月，總體來說影響有限。200多個項目只有7個在武漢，武漢的項目大概在4月15日可以開工，被影響2個月。全年2000億元銷售目標不會調(diào)整。

正榮地產(chǎn)：疫情對經(jīng)營有一定的影響，2月和3月影響大，但是控制得比預(yù)期好，基本實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。2——3月春節(jié)期間本身就是銷售淡季，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)80%，4月會完全恢復(fù)。2019年下半年拿地多，2020年銷售大部分是存量貨值，受影響小。

世茂房地產(chǎn)：1、2月份銷售額下降了20%，整個一季度還是會下降10%以內(nèi)。估計二季度開始，疫情影響可以慢慢消化，預(yù)計下半年才有增長。最好的情況下，今年全國銷售額有可能做到15萬億元，但是現(xiàn)階段的政策還是不夠的，所以市場壓力還是巨大的。酒店業(yè)務(wù)的收入，在疫情前本來可以做到30億元，增長30%，但現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)減到5%，大概調(diào)減了5、6億元。

雅居樂：疫情對樓價的影響，就目前的計算來看影響不是很大，始終都是需求晚兩步。整體來看，今年如果是1、2月份的銷售收入減少大概4成左右的話，對全年確實有影響。但相信下半年會加快速度，將差額補上來。

未來十年地產(chǎn)仍看好 

雖然增量空間在縮小，但房地產(chǎn)的整體市場容量仍然相當可觀，顏建國認為至少未來十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國社會經(jīng)濟中最好的行業(yè)之一。在房住不炒的政策基調(diào)下，行業(yè)風(fēng)險有所釋放，平穩(wěn)是主旋律，大漲大跌、大起大落的概率很小。在總量穩(wěn)定的前提下，房企的機會來自于市場、行業(yè)的分化，以及發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

中國恒大董事局主席許家印：受疫情的影響，全世界每一個國家的各大銀行，都在放寬金融政策，想辦法增加流動性。我認為我們國家也一樣，在流動性肯定要給予大力支持，不然經(jīng)濟復(fù)蘇也是很困難的。流動性的增加會對房地產(chǎn)的銷售、消費產(chǎn)生一些刺激。在房住不炒的政策指引下，房價我認為肯定不會升，但是你要說大幅度下降，我認為還不至于，因為流動性增加，需求同樣也會增加。應(yīng)該說對全國來說，我認為房地產(chǎn)總的成交量不會下降，房價不會上升，但也不會大跌。

碧桂園集團總裁莫斌：目前疫情的發(fā)展也帶來一些不確定性，我們預(yù)計中國的房地產(chǎn)市場態(tài)度是審慎樂觀，整個市場份額在去年達到了高點，今年，會在去年的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。整個經(jīng)濟大環(huán)境不太好，但地產(chǎn)金融政策還是穩(wěn)健偏樂觀，我們認為中央政策房住不炒是主基調(diào)，疫情期間，國家在金融政策上更多的是增加流動性。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌：疫情持續(xù)一段時間還是肯定的，嚴重但不悲觀。全球調(diào)整財政寬松，中國貨幣和財政也會寬松的，所以經(jīng)濟增長不用擔(dān)心。中國的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪輪調(diào)控，從2016年10月到現(xiàn)在三年半，調(diào)整后行業(yè)風(fēng)險就不那么大了。現(xiàn)在房住不炒、錢不能太多進入地產(chǎn)，這些邏輯都沒有變，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯不變的情況下，大漲大跌都不會出現(xiàn)。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國：未來十年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國社會經(jīng)濟中最好的行業(yè)之一，市場容量保持高位不變。目前環(huán)境下，對市場難以預(yù)測。從靜態(tài)來看，我們對今年市場謹慎樂觀，量價穩(wěn)定的狀態(tài)。2020年延續(xù)三年趨勢可能性比較大，面積指標可能有所減少，價格會有個位數(shù)增長。

旭輝集團董事局主席林中：短期內(nèi)，行業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，集中度提高，收并購機會增加；一線、二線、強三線城市市場表現(xiàn)好于三四線城市，下半年市場銷售會好于上半年；政策平穩(wěn)、市場平穩(wěn)，不會大起大落；房地產(chǎn)融資松緊適度，境內(nèi)融資成本降低。

中長期來看，總需求沒有減少，未來10至20年內(nèi)城市化紅利依然存在，疫情只是延后了消費需求，并未減少。城市進一步分化，有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、治理能力強的城市市場表現(xiàn)更好；房企進一步進化，行業(yè)加快整合洗牌，進入加速淘汰賽；房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展、財務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)線上化、布局多元化，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型；行業(yè)從土地紅利時代進入管理紅利時代，未來是品牌紅利時代。行業(yè)未來毛利率壓力加大，通過多元化拿地、多元化收入、提升組織效能，降低成本提高毛利率。

增利潤、降負債、慎拿地

萬科定義的白銀時代有幾大特征，從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復(fù)雜、從單一到全面，他們認為極化發(fā)展使競爭者的距離拉得更近，復(fù)雜模式帶來更多變數(shù)，全面競爭需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。2020年，可以明顯看到各大房企均著力在補短板，加固護城河。例如，恒大與融創(chuàng)、富力均提出明確的降負債目標，因此，恒大要控土地規(guī)模、銷售高增長，融創(chuàng)、富力要謹慎拿地，甚至不排除處置部分資產(chǎn)。降負債壓力較小的企業(yè)，則將目光聚焦在進一步提升經(jīng)營質(zhì)量上，龍湖與世茂都希望利潤能持續(xù)增長，保持自己的強者姿態(tài)。

萬科集團董事會主席郁亮：企業(yè)的免疫力之一體現(xiàn)在現(xiàn)金為王，萬科追求有利潤的收入和有現(xiàn)金流的利潤，且堅持始終不囤地、不捂盤、不拿地王。2020年萬科將在吸收過往轉(zhuǎn)型升級成果的基礎(chǔ)上，重點做好三件事情。第一是對市場環(huán)境變化進行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯。第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益。第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。

許家印：2020年對恒大來說是極其重要的一年，從今年開始，我們下大決心，有信心、有能力把負債及負債率實現(xiàn)大幅下降，全面實施高增長、控規(guī)模、降負債的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。我們內(nèi)部奮斗目標是今年要實現(xiàn)8000億元的銷售，三年的規(guī)劃，到2022年我們內(nèi)部的奮斗目標是要實現(xiàn)年銷售1萬億元的發(fā)展規(guī)劃。未來三年，計劃土地儲備每年減少3000萬平方米，每年平均有息負債要下降1500億元。

龍湖集團董事長吳亞軍：疫情到來的時候我們做壓力測試，預(yù)計疫情比較嚴重的情況下，龍湖仍然可以保證正常活著。今年的指標里，哪怕微弱的情況下，仍然要考慮有所增長，我覺得這就是強者的姿態(tài)。強，其實不是說要強、好強，實際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。

孫宏斌：銷售規(guī)模的增長未來不是重點，利潤和品質(zhì)才是第一位的，以穩(wěn)健、以安全、以均衡為重點，不斷提高綜合競爭力，最終來實現(xiàn)利潤的提高，未來融創(chuàng)是這個管理邏輯。在融資方面要調(diào)結(jié)構(gòu)、降成本；在持有資產(chǎn)方面要平衡總量，有增有減；在拿地擴儲方面，要謹慎拿地、把握并購機會。我們判斷今年將是洗牌年，今年并購的機會遠遠超過以往任何一年，但優(yōu)質(zhì)并購標不是很多。

世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇：關(guān)于未來三年，實際上我們已經(jīng)有一個五年的計劃，2017、2018、2019年是快速增長年，2020年、2021年也會持續(xù)快速增長。所以世茂應(yīng)該每年還是會進步的，但快多少這也很難說，但是我們對2021年已經(jīng)有很細的要求，在銷售的增速上，希望比前二十還要更快。權(quán)益后的利潤增長也希望能夠做到每年20%以上，這應(yīng)該都是行業(yè)領(lǐng)先的標桿地位。

富力集團董事長李思廉：目前公司凈負債率接近200%，希望能夠慢慢下降，下降的策略有幾個：第一加快銷售速度，第二希望買地的速度比較平穩(wěn)。坦白說，對在招拍掛市場的很大動作，沒有什么特別的計劃，現(xiàn)時大家（房企們）都先看手上的錢先保護自己。如果用一萬元（售價）來說，那也就是在三千元左右（地價）我們才會動心。

雅居樂集團主席兼總裁陳卓林：今年有2000多億元的可售貨值，按這個來說，我們保守做到1200億元。現(xiàn)在不是沒賣貨，主要就是兩個原因：第一，一季度減少了一半銷售了，這是追不回來的；第二，接下來的三個季度，我不敢想象是有多少銷售。我也跟其他同行、朋友都有溝通，其實大家都是一樣的，今年能夠確保去年的銷售額，已經(jīng)是能交得了貨的。

正榮地產(chǎn)董事會主席黃仙枝：從我們經(jīng)營層面來講，下一步繼續(xù)挖潛，特別是要提高產(chǎn)品能力，加強溢價能力。做好成本把控和現(xiàn)金流管理，加強市場研判。我覺得更關(guān)鍵的核心還是提高凈利潤率，這對企業(yè)才是最關(guān)鍵的。特別看好一二線城市，我認為這個跟我們這些布局還是比較吻合的。堅持城市深耕，“1+6”核心布局不變。加強高周轉(zhuǎn)、核心地段的招拍掛項目，創(chuàng)新拿地，產(chǎn)業(yè)勾地，降低土地成本。

華潤置地董事會主席王祥明：調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局。調(diào)節(jié)奏為注重拿地窗口期，不在高位搶地，調(diào)結(jié)構(gòu)為注重以高周轉(zhuǎn)、住宅為主的項目，調(diào)布局為側(cè)重于一二線城市及有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，聚焦京津冀、長三角、大灣區(qū)等都市圈。

《中國房地產(chǎn)報》（2020年4月20日  04版）