中國(guó)金茂不斷推進(jìn)理念創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，推動(dòng)城市運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型行穩(wěn)致遠(yuǎn)

路玉彬
中國(guó)金茂產(chǎn)城發(fā)展部

閻青
中國(guó)金茂產(chǎn)城發(fā)展部

當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展是應(yīng)對(duì)變局的不二法門。多年來(lái)，中國(guó)金茂不斷推進(jìn)理念創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，推動(dòng)城市運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

理念創(chuàng)新：戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商

城市，是人類文明之花盛放的聚集地。城市化程度是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技發(fā)展水平的重要指標(biāo)，也是衡量其社會(huì)組織程度和管理水平的重要標(biāo)志。

聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，世界發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率將在2050年達(dá)到86%。而據(jù)我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2019年末，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)60.60%，比2018年末提高 了1.02個(gè)百分點(diǎn)。聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，屆時(shí)中國(guó)城市人口總數(shù)將超過(guò)10億。

然而，人們?cè)谙硎艹鞘猩钪T多美好的同時(shí)，也不得不面對(duì)人口膨脹、交通擁堵、居住成本過(guò)高、環(huán)境污染、管理失序、公共資源緊張等諸多煩惱，部分一線城市“城市病”長(zhǎng)期無(wú)解，很多上班族不得不逃離北上廣 ，到二三線城市尋求新發(fā)展機(jī)會(huì)。

作為中化集團(tuán)房地產(chǎn)平臺(tái)企業(yè)，中國(guó)金茂很早就開始了針對(duì)根治“大城市病”的科學(xué)思考，并于2015年率先轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營(yíng)商”。

2018年，中化集團(tuán)正式提出“科學(xué)至上”理念，寧高寧董事長(zhǎng)針對(duì)中國(guó)金茂的發(fā)展進(jìn)一步指出，“地產(chǎn)也是科學(xué)，我們不會(huì)去賣磚頭。”

寧總一語(yǔ)中的！中國(guó)金茂越來(lái)越深刻地認(rèn)識(shí)到，要想引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，唯有堅(jiān)持科學(xué)至上，堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而提出“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”的城市運(yùn)營(yíng)模式，即通過(guò)規(guī)劃驅(qū)動(dòng)和資本驅(qū)動(dòng)，促進(jìn)城市升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以城聚人、以人強(qiáng)產(chǎn)、以產(chǎn)興城的“城-人-產(chǎn)”良性循環(huán)模式，打造產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的現(xiàn)代化新型城市。

中國(guó)金茂提出城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型5年來(lái)，特別是2018年以來(lái)，城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施勢(shì)如破竹。從聚焦國(guó)際金融與航運(yùn)雙中心、引入總部經(jīng)濟(jì)的上海北外灘，到以文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)成就新勢(shì)力的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城，再到突出城市人文特色的麗江金茂谷鎮(zhèn)，到集聚科技創(chuàng)新和生態(tài)文旅產(chǎn)業(yè)、導(dǎo)入亞洲首座伊甸園的青島中歐國(guó)際城……從品質(zhì)人居到品質(zhì)城市，“綠色健康、智慧科技”的金茂城市印象已深入人心。

中國(guó)金茂攝影大賽獲獎(jiǎng)作品《極致》 作者：金茂溫州 白慧敏

截至2020年9月底，中國(guó)金茂已獲取城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)26個(gè)，是2016年底的5倍還多。其中，僅2019年一年就新增城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目7個(gè)，新增土地儲(chǔ)備占金茂全年新增土地儲(chǔ)備的40%，而且城市運(yùn)營(yíng)概念能有效降低平均拿地成本，極大地增強(qiáng)了金茂的品質(zhì)土地獲取能力。

城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略為金茂在業(yè)內(nèi)打造了獨(dú)樹一幟的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2017-2019年，金茂復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)52%。2020年前11個(gè)月，金茂累計(jì)獲得簽約銷售金額共計(jì)2003億元，提前一個(gè)月完成全年2000億元的銷售目標(biāo)，成為今年為數(shù)不多提前完成全面目標(biāo)的房企之一。在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨緊且遭受新冠肺炎疫情巨大沖擊、頭部企業(yè)紛紛下調(diào)銷售目標(biāo)的背景下，金茂仍然保持逆勢(shì)增長(zhǎng)，增幅超過(guò)35%，全口徑銷售業(yè)績(jī)?cè)龇?5強(qiáng)房企榜首，行業(yè)排名相較去年同期上升4位。隨著城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年，城市運(yùn)營(yíng)對(duì)中國(guó)金茂新增土地儲(chǔ)備的貢獻(xiàn)率將達(dá)到60%，戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)利好將集中兌現(xiàn)。

機(jī)制創(chuàng)新：勇于探索強(qiáng)化長(zhǎng)效保障

城市運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)邏輯與以土地招拍掛為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商有著本質(zhì)上的不同。前者需要企業(yè)承擔(dān)的職責(zé)更多，對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力要求更高，項(xiàng)目開發(fā)周期更長(zhǎng)，涉及業(yè)態(tài)更豐富，工作環(huán)節(jié)更繁雜，因而也對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理提出了更為苛刻的要求。

中國(guó)金茂認(rèn)識(shí)到，要向城市運(yùn)營(yíng)商成功轉(zhuǎn)型，首先必須堅(jiān)持刀刃向內(nèi)，敢于自我革命，以壯士斷腕的勇氣推進(jìn)公司內(nèi)部的制度創(chuàng)新，建立健全與城市運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略相適應(yīng)的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一是建立與城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略相適配的績(jī)效考核機(jī)制。中國(guó)金茂提出，要從城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目全周期的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度，綜合評(píng)判項(xiàng)目?jī)r(jià)值。由于業(yè)態(tài)足夠豐富，盈利模式多元化，在單個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目上，堅(jiān)持“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，不糾結(jié)“一城一池之得失”，而且不僅要算經(jīng)濟(jì)效益賬，還要算社會(huì)效益賬、生態(tài)效益賬，充分彰顯責(zé)任央企的使命和擔(dān)當(dāng)。相關(guān)考核機(jī)制的建立和完善，充分展現(xiàn)了中國(guó)金茂堅(jiān)定推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略定力和戰(zhàn)略耐心，向一線經(jīng)營(yíng)單位傳遞了非常明確的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

二是大力推進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)配套。能否為已獲取的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目帶來(lái)高品質(zhì)的公共設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)配套，是衡量一家企業(yè)城市運(yùn)營(yíng)能力的“試金石”。目前，地產(chǎn)行業(yè)自稱“城市運(yùn)營(yíng)商”的企業(yè)不止中國(guó)金茂一家，但如金茂這般具有強(qiáng)大配套能力的卻是鳳毛麟角。正是得益于此，金茂的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目才成為業(yè)界公認(rèn)的標(biāo)桿。

以長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城為例，經(jīng)過(guò)10多年的建設(shè)和發(fā)展，梅溪湖已從蠻荒之地，變身為“全國(guó)綠色生態(tài)示范城區(qū)”。在建筑景觀方面，梅溪湖坐擁扎哈·哈迪德設(shè)計(jì)的地標(biāo)建筑——梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心、代表城市向上的城市島、驚艷世界的“中國(guó)結(jié)橋”……每一處都是現(xiàn)象級(jí)網(wǎng)紅打卡地；商業(yè)配套方面，金茂覽秀城、金茂ICC、步步高新天地、喜達(dá)屋豪華精選酒店、梅瀾坊商業(yè)街……形成吸附力極強(qiáng)的人氣商圈；教育資源方面，片區(qū)規(guī)劃28所中小學(xué)，已落地11所，集聚了長(zhǎng)郡、師大附中、雅禮、周南、博才等長(zhǎng)沙頭部教育資源與品牌，是真正的教育高地。目前，梅溪湖區(qū)域常住人口已達(dá)到12萬(wàn)人，是當(dāng)?shù)刭?gòu)房者安居樂(lè)業(yè)的首選，并成為一張長(zhǎng)沙、乃至中南地區(qū)的城市名片。

三是完善產(chǎn)業(yè)招商體系化布局。中國(guó)金茂自身?yè)碛薪鹈G建、金茂酒店、金茂商業(yè)、金茂資本、金茂教育等在業(yè)內(nèi)有一定知名度的產(chǎn)業(yè)資源，并積極挖掘中化集團(tuán)、中國(guó)化工以及中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)等股東方更為豐富多元的產(chǎn)業(yè)資源，與金茂在各地的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目密切協(xié)同，逐步在實(shí)踐中總結(jié)形成了一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展與項(xiàng)目建設(shè)互促共進(jìn)的合作模式。

除深度挖掘自身和股東方產(chǎn)業(yè)資源外，結(jié)合不同城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)卣诵脑V求，中國(guó)金茂堅(jiān)持以國(guó)際化的前瞻視野，重點(diǎn)聚焦大科技、大文化、大健康三大產(chǎn)業(yè)方向，積極拓展和對(duì)接了上千家優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。截至2020年12月，當(dāng)年新增產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作簽約316家，其中龍頭產(chǎn)業(yè)85家，并已實(shí)現(xiàn)25家龍頭產(chǎn)業(yè)資源落地。

科技創(chuàng)新：為未來(lái)城市提供全方位賦能

科學(xué)是合乎實(shí)際的學(xué)問(wèn)，科技是運(yùn)用科學(xué)指導(dǎo)實(shí)踐的技能。作為綠色科技住宅開發(fā)的執(zhí)牛耳者，中國(guó)金茂對(duì)于科學(xué)技術(shù)的理解更深刻、追求更執(zhí)著。公司始終堅(jiān)持通過(guò)科技創(chuàng)新的手段，積極推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，為城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目提供全方位賦能，致力于打造“以人為中心、以科學(xué)智慧為基底，持續(xù)釋放生命力”的未來(lái)城市。

中國(guó)金茂認(rèn)為，打造科技賦能的未來(lái)城市應(yīng)從以下五個(gè)方面發(fā)力。

一是科技賦能城市。運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、人工智能等數(shù)字化前沿科學(xué)技術(shù)，推動(dòng)城市管理手段、管理模式、管理理念創(chuàng)新，建設(shè)高品質(zhì)智慧城市，是推動(dòng)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化的必由之路。2020年3月，中國(guó)金茂與阿里云正式簽約，在嘉善上海之窗·智慧科學(xué)城引入阿里云，結(jié)合金茂的城市運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、阿里巴巴集團(tuán)的智慧生態(tài)體系和阿里云領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)能力，共筑智慧城市。

二是科技賦能社區(qū)。未來(lái)城市可利用新一代信息技術(shù)，通過(guò)智慧系統(tǒng)對(duì)社區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行賦能，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物互聯(lián)，打破信息孤島，實(shí)現(xiàn)家居產(chǎn)品、居家社區(qū)之間的互聯(lián)互通。在這方面，金茂物業(yè)打造了包括智慧安防、智慧消防、智慧電梯等元素的金茂社區(qū)“十大智慧系統(tǒng)”，大幅提升了服務(wù)效率和作業(yè)質(zhì)量。

三是科技賦能人居。擁有十二大科技系統(tǒng)的金茂府2.0是科技賦能人居的典范，圍繞智慧交互、智慧場(chǎng)景、智慧學(xué)習(xí)、智慧能源四個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制、自動(dòng)識(shí)別，提供八種定制化生活場(chǎng)景。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，AI智慧管家也將出現(xiàn)在金茂府2.0的生活場(chǎng)景中，通過(guò)傳感器、大數(shù)據(jù)分析和主動(dòng)學(xué)習(xí)，為業(yè)主提供因人而異的智慧服務(wù)體驗(yàn)。

在武漢方島金茂智慧科學(xué)城的住宅項(xiàng)目上，以人為本的設(shè)計(jì)師們已經(jīng)第一時(shí)間準(zhǔn)備了包括“無(wú)觸通行”在內(nèi)的健康科技系統(tǒng)，居民在通過(guò)小區(qū)單元門、電梯及人行車行出入口時(shí)，將不必再接觸公共設(shè)施，遠(yuǎn)離病毒風(fēng)險(xiǎn)。

四是科技賦能綠色生態(tài)。中國(guó)金茂堅(jiān)持以綠色健康為特色，以智慧科技為引領(lǐng)，實(shí)行綠色施工、綠色設(shè)計(jì)、綠色運(yùn)營(yíng)，通過(guò)綠色建筑、碳中和聯(lián)盟、智慧社區(qū)、智慧能源站等科技手段賦能未來(lái)城市的綠色生態(tài)，打造零碳城市。

在長(zhǎng)沙，金茂與政府聯(lián)合投資的梅溪湖區(qū)域能源站，采用業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“天然氣冷熱電三聯(lián)供+污水源熱泵+電制冷+燃?xì)忮仩t”復(fù)合式智慧能源系統(tǒng)功能，降低中間環(huán)節(jié)損耗，實(shí)現(xiàn)能源的梯級(jí)利用。據(jù)估算，該能源站每年可節(jié)約標(biāo)煤量達(dá)2134噸，減少排放二氧化碳達(dá)5762噸，相當(dāng)于植樹5.3萬(wàn)棵，節(jié)能環(huán)保效益顯著。

五是科技賦能產(chǎn)業(yè)。中國(guó)金茂廣泛拓展與各類科技產(chǎn)業(yè)資源合作的機(jī)會(huì)，特別是具備較強(qiáng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務(wù)能力的國(guó)際知名咨詢機(jī)構(gòu)、大型互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)、垂直行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的數(shù)字化團(tuán)隊(duì)等，積極助推商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化等行業(yè)的傳統(tǒng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)。

中國(guó)金茂將繼續(xù)深入貫徹落實(shí)十九屆五中全會(huì)精神和習(xí)近平總書記關(guān)于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一系列重要指示精神，始終秉承中化集團(tuán)“科學(xué)至上”理念，始終堅(jiān)持以改革的精神、創(chuàng)新的思路和方法，深入實(shí)施城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，持續(xù)釋放城市未來(lái)生命力，讓人類生活更加美好。