通過對4個方面的17個指標進行打分排名，得到每個城市的總分，進而得到城市景氣度的綜合排名

趙照
中國對外經(jīng)濟貿易信托有限公司
副總經(jīng)理

徐偉平
中國對外經(jīng)濟貿易信托有限公司
高級信托經(jīng)理

城市是人口、經(jīng)濟、政治、文化、科技、環(huán)境和社會變化共同影響的產(chǎn)物。城市能級，指城市的綜合實力及其對該城市以外地區(qū)的輻射影響程度，是城市競爭力、影響力和輻射力的集中體現(xiàn)。其中，競爭力是構成城市影響力和輻射力的重要因素，影響力和輻射力又是推動一個城市形成區(qū)域甚至全球競爭力的必要條件。

城市能級并非一成不變，而是隨著經(jīng)濟社會變遷不斷變化。當前，中國城鎮(zhèn)化正在步入城市群都市圈時代，城市發(fā)展?jié)摿Σ町惥薮螅芯坎⒅匦聵嫿ㄐ碌某鞘心芗墑澐煮w系對預估城市景氣度、進而開展業(yè)務尤為重要。外貿信托產(chǎn)業(yè)金融部研究團隊對此展開 了相應研究。

城市能級劃分的演進

從住宅市場的角度看，我國城市能級的劃分在不斷演化。第一階段，在1998年“房改”之前，我國城市能級劃分并不清晰。彼時尚未有商品房出現(xiàn)，這一階段全民蝸居是普遍現(xiàn)象，全國層面的城鎮(zhèn)住房套戶比不到0.8，住房短缺明顯。在這一大背景下，各地雖有行政劃分的差異，但城市的發(fā)展?jié)摿Σ町惒⒉淮蟆?/p>

第二階段，1998年“房改”之后，以行政區(qū)域劃分為主導，逐步形成了一二三四線能級的劃分。在這個階段，以行政區(qū)域劃分的不同能級城市，確實呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢，資源開始向直轄市、省會、計劃單列市等高級別行政區(qū)域集中。

第三階段，城市“獨立周期”逐步形成。2018年以來，在中央“房住不炒”政策的大框架下，地產(chǎn)行業(yè)步入“總量平穩(wěn)，波動放緩”的階段。與此同時，“一城一策”的精細化管理政策推出，城市逐漸形成自身的獨立周期。雖然市場普遍預期2020年后一、二線城市景氣度強于三、四線，但一、二線也有相對較弱的，三、四線也有明顯較強的，繼續(xù)沿用之前以行政區(qū)域為劃分標準的城市能級具有一定缺陷。

站在當下，從中化集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，在新的市場環(huán)境中，繼續(xù)沿用傳統(tǒng)城市劃分顯然已不合時宜，既不利于進行項目布局城市的篩選和分類，也無法對項目落地城市發(fā)展前景進行合理評估，重新構建新的與集團戰(zhàn)略發(fā)展匹配的城市能級劃分體系尤為必要。

如何判斷城市能級

構建新的城市能級體系，需要綜合考慮短期和中長期因素。短期看庫存，長期看人口與經(jīng)濟，這是判斷城市發(fā)展的基本邏輯。

研究從可獲取的數(shù)據(jù)源中選取了67個城市，分別從短期、中長期兩個維度來評估城市景氣度。這67個城市包含4個一線城市、28個二線城市和35個三線城市，基本上覆蓋了絕大多數(shù)中國一、二線城市和具有代表意義的三線城市。

研究采用短期地產(chǎn)景氣度、城市自身實力及發(fā)展?jié)摿Α⑷丝诒碛^分布及潛在流入和居民購買力4個維度的評估體系。其中，短期景氣度選擇3個指標，由于短期景氣度與政策調控關聯(lián)度較大，波動幅度較大，權重過高很可能形成誤判，給予12%的權重；城市自身實力及發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫x取4個指標，給予40%的權重；在人口表觀分布和潛在流入方面，選取6個指標，36%權重；居民購買力水平，選取3個指標，12%權重。

中國城市能級的重構

根據(jù)上述評估體系，通過對4個方面的17個指標進行打分排名，得到每個城市的總分，進而得到城市景氣度的綜合排名。

根據(jù)排名，我們將新的城市能級劃分為四檔：超一線城市4個，一線城市11個，二線城市25個，三線城市27個（具體城市能級劃分見下頁表）。北上廣深四個超一線城市，城市化水平高、人口集聚、居民購買力強，長期景氣度排名靠前，超一線城市特征明顯；二線城市中，重慶、成都、南京等城市商品住宅庫存消化周期短，短期景氣度指標較好，長期指標表現(xiàn)也較為優(yōu)異，排名同樣很高。

以行政地位為標準的舊城市能級劃分表（資料來源：中國指數(shù)研究院，外貿信托）

新的城市能級劃分表（資料來源：外貿信托）

值得注意的是，有一些原來行政地位較低的城市，如佛山、東莞，城市各項指標“超認知”，獲得更靠前的排名。以東莞為例，其庫存消化周期為12.48個月，較為合理；產(chǎn)業(yè)結構完備，第三產(chǎn)業(yè)比重較高，占到51.1%，在珠三角九市中僅次于廣州和深圳；外來人口占比較高，落戶人數(shù)增長較快。

而一些原來行政地位較高的城市，如長春、西寧等，城市各項指標“不盡如人意”，排名明顯靠后。以長春為例，長春支柱性的第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴重下滑，第三產(chǎn)業(yè)也未能扛起增長重任，經(jīng)濟運行面臨困境。人才發(fā)展環(huán)境和城市吸引力較差，人口外流壓力明顯。

城市能級是個變化的過程，需要以發(fā)展的眼光進行動態(tài)評估。這種變化的影響將是深刻的。對個人來說，高能級城市意味著更好的城市服務和發(fā)展機會；對企業(yè)來說，則意味著性價比更高的市場機會、更便捷的產(chǎn)業(yè)鏈和更優(yōu)質的人力資源。

城市是人口、產(chǎn)業(yè)和空間構成的綜合體，產(chǎn)業(yè)結構的升級與優(yōu)化是帶動人口聚集與城市空間重構的源動力。但需要指出的是，對于一個智慧的企業(yè)而言，不是把所有資源都砸到價值高地就百分之百正確。如果能夠通過戰(zhàn)略預判、機會洞察、產(chǎn)業(yè)帶動、動態(tài)調整、可持續(xù)發(fā)展，把價格洼地升級成價值高地，也是實現(xiàn)企業(yè)價值的另一種路徑。